Доходность — цифра, которую называет каждый инвестор в Dubai и мало кто считает правильно. Это руководство развеивает путаницу между валовой и чистой доходностью, показывает, что съедает отдачу, и приводит реалистичные диапазоны, чтобы вы могли сравнивать объекты на сопоставимой основе.
Валовая доходность = годовая аренда ÷ цена покупки. Объект, купленный за AED 1,000,000 и сдаваемый за AED 70,000 в год, показывает валовую доходность 7%. Эта цифра стоит в каждом объявлении, потому что она проста и выгодно смотрится, — но она игнорирует все расходы на владение, поэтому никогда не покупайте, ориентируясь только на валовую.
Чистая доходность вычитает текущие расходы из аренды до деления на цену (нередко включая затраты на покупку в знаменатель). Основные вычеты:
Чистая обычно на 1–2 процентных пункта ниже валовой. Валовые 7% часто дают чистые ~5%.
Меньшие объекты (студии, однокомнатные) обычно дают доходность выше, чем крупные; доступные и среднерыночные районы — выше, чем прайм; меблировка и краткосрочная сдача могут поднять валовую, но повышают расходы; высокие сервисные сборы и сезонные простои тянут чистую вниз. Рост капитала, как правило, обратно пропорционален доходности — прайм-районы дорожают сильнее, но дают меньшую доходность.
Чтобы корректно сравнить два объекта, приведите оба к чистой доходности с одинаковыми допущениями по простою и управлению. Объект с более скромной заявленной доходностью нередко выигрывает, когда сборы честно учтены.
| Тип района | Ориентировочная валовая доходность |
|---|---|
| Доступные / высокий спрос (JVC, Sports City) | 7–9% |
| Среднерыночные (Business Bay, JLT) | 6–7,5% |
| Прайм (Downtown, Marina) | 5–6,5% |
| Ультра-прайм (Palm, Emirates Hills) | 4–5,5% |
Сравните конкретные районы в материале лучшие районы для инвестиций.
Валовая доходность 6–8% для Dubai — это солидно, при этом доступные районы достигают 7–9%, а прайм-районы ближе к 5–6%. Всегда проверяйте чистую доходность после сервисных сборов и управления.
Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену. Чистая доходность вычитает текущие расходы — сервисные сборы, управление, обслуживание и простой — и обычно ниже на 1–2 процентных пункта.
У студий и однокомнатных ниже цена и сильный спрос арендаторов, поэтому аренда составляет большую долю от цены. Более крупные объекты обменивают часть доходности на рост капитала и привлекательность для конечных пользователей.
Да — сервисные сборы обычно самый крупный единичный вычет из валовой аренды, поэтому здание с высокими сборами может давать ощутимо меньшую чистую доходность, чем более дешёвое в обслуживании при той же валовой.
Поделитесь бюджетом, районом и сроками — я отвечу лично в течение нескольких часов и подберу только то, что вам подходит. Без колл-центров и спама.