Иностранцы могут владеть недвижимостью в Дубае в полную собственность, и сама сделка проходит быстрее и дешевле, чем на большинстве международных рынков. В этом руководстве разобраны право на покупку, фрихолд-зоны, каждый этап сделки, реальные расходы и то, как покупка может дать вам резидентство.
Да. С 2002 года Дубай разрешает гражданам других стран владеть недвижимостью на правах фрихолда в специально отведённых зонах. Чтобы купить, вам не нужно быть резидентом, иметь визу или жить в ОАЭ — зарубежные покупатели заключают сделки удалённо каждый день. Ограничений по гражданству нет, как нет и отдельного налога или надбавки для «иностранного покупателя», какие действуют в Лондоне, Сиднее или Ванкувере.
Существуют две формы собственности. Фрихолд даёт вам полное и бессрочное право на объект и землю под ним, с возможностью продать, сдать в аренду или передать по наследству. Лизхолд предоставляет права на фиксированный срок (обычно 10–99 лет). Практически для всех покупателей в популярных районах речь идёт именно о фрихолде — и это руководство исходит из такого сценария.
Иностранная собственность в формате фрихолда разрешена в специально отведённых зонах, которые охватывают подавляющее большинство районов, интересных международным покупателям — Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills Estate, Jumeirah Village Circle и десятки других.
Старые внутренние кварталы — например, отдельные части Deira и Bur Dubai — традиционно относятся к лизхолду или ограничены, хотя и там встречаются фрихолд-башни. Простое правило: если район активно продвигается среди зарубежных покупателей, почти наверняка это фрихолд. Полный охват можно увидеть в указателе районов.
Типичная сделка по готовому объекту (на вторичном рынке) проходит так и может завершиться всего за две–четыре недели:
Если вы не можете присутствовать лично, доверенность позволяет вашему представителю завершить сделку от вашего имени — обычная практика для зарубежных покупателей.
Операционные издержки в Дубае невысоки по мировым меркам, но их стоит заложить в бюджет заранее. На типичной вторичной сделке:
| Расход | Типичная сумма |
|---|---|
| Сбор DLD за переоформление | 4% от цены + AED 580 |
| Сбор офиса доверенного лица / за регистрацию | AED 4,000–4,200 |
| Выдача свидетельства о праве | ~AED 580 |
| Агентское вознаграждение | ~2% + НДС (вторичка) |
| Регистрация ипотеки (при финансировании) | 0,25% от кредита + сборы |
| Юридическое сопровождение (по желанию) | AED 6,000–10,000 |
Как ориентир, закладывайте примерно 6–8% сверх цены для покупки за наличные с агентом. Что важно, ежегодного налога на недвижимость нет, нет гербового сбора помимо сбора за переоформление и нет налога на арендный доход или прирост капитала для физических лиц.
Текущие расходы — это сервисные сборы (начисляются за квадратный фут, различаются по району и зданию) и охлаждение. Учитывайте их в любом расчёте доходности — это главная регулярная статья затрат.
Да. Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов, хотя условия жёстче, чем для резидентов. Покупатели-нерезиденты обычно могут занять до 50–60% стоимости объекта (отношение кредита к стоимости), тогда как резиденты — до 80% на первое жильё стоимостью до AED 5M. Ставки, перечень допустимых гражданств и минимальный доход различаются от банка к банку.
Понадобятся подтверждение дохода, банковские выписки и первоначальный взнос в соответствии с LTV. Многие зарубежные покупатели приобретают объект за наличные и позже рефинансируют либо используют рассрочку застройщика на off-plan. Сравните финансирование с покупкой полностью за наличные на раннем этапе, поскольку это меняет вашу фактическую доходность.
Покупка недвижимости на AED 2M и более даёт владельцу право на десятилетнюю Golden Visa ОАЭ, продлеваемую до тех пор, пока вы владеете активом. Это может быть один объект или, во многих случаях, несколько объектов, в сумме достигающих порога, включая часть off-plan и ипотечных покупок (с учётом действующих на момент сделки правил банка и застройщика).
Виза позволяет жить в ОАЭ, спонсировать семью и домашний персонал, а также свободно въезжать и выезжать без местного спонсора. Для многих международных покупателей это решающий фактор — он превращает покупку недвижимости в план по резидентству. Подходящие варианты собраны на странице недвижимости под Golden Visa.
Готовая недвижимость даёт немедленное владение и арендный доход, понятный продукт, который можно осмотреть, и более быструю сделку. Off-plan предлагает более низкую цену входа, поэтапную рассрочку на время строительства и потенциал роста капитала по мере развития района — ценой ожидания и строительного риска. Полное сравнение читайте в материале off-plan против готового, а текущие запуски off-plan можно посмотреть отдельно.
Цифры делают всё наглядным. Допустим, вы покупаете готовую квартиру с одной спальней в районе среднего сегмента за AED 1,500,000, за наличные, с агентом. Вот реалистичная стоимость «под ключ»:
| Статья | Сумма (AED) |
|---|---|
| Цена покупки | 1,500,000 |
| Сбор DLD за переоформление (4% + 580) | 60,580 |
| Сбор офиса доверенного лица | 4,200 |
| Агентское вознаграждение (2% + 5% НДС) | 31,500 |
| Юридическое сопровождение | 7,000 |
| Свидетельство о праве и админ-сборы | ~600 |
| Итого сборы | ~103,880 (6,9%) |
| Стоимость «под ключ» | ~1,603,880 |
Теперь доход. При валовой доходности 7% квартира сдаётся за AED 105,000 в год. Вычтите сервисный сбор, скажем, AED 15 за кв. фут на 850 кв. футов (AED 12,750) и 5% за управление (AED 5,250) — и ваша чистая аренда составит около AED 87,000. По отношению к стоимости «под ключ» это чистая доходность ~5,4% — без налогов. Именно этот расчёт имеет значение; одна лишь заявленная цифра в 7% завысила бы вашу реальную отдачу на треть.
Всегда считайте эту математику «под ключ» и за вычетом расходов, прежде чем делать предложение. Объект подороже с низкими сервисными сборами часто выигрывает у «дешёвого, более доходного», стоит лишь сделать цифры честными. См. разбор арендной доходности.
Чтобы завершить сделку, вам не нужно ступать на землю ОАЭ. Зарубежные покупатели обычно приобретают объект через доверенность (POA): вы назначаете доверенного представителя — часто это ваш юрист или агент — который подпишет MOU и проведёт переоформление от вашего имени. Доверенность должна быть нотариально заверена в вашей стране, заверена там посольством ОАЭ и легализована Министерством иностранных дел ОАЭ, после чего переведена на арабский язык присяжным переводчиком. Заложите на это неделю-две.
Средства переводятся международным платежом или банковскими чеками, оформленными через ваш счёт в банке ОАЭ, который можно открыть как нерезидент. Цифровое свидетельство о праве выдаётся вам независимо от того, где вы находитесь. На практике полностью удалённая покупка — обычное дело: многие зарубежные покупатели прилетают только к моменту передачи ключей.
Покупка готового объекта за наличные обычно проходит так:
Финансирование добавляет примерно одну-две недели на оценку и окончательное предложение банка. Off-plan устроен иначе — вы подписываете SPA с застройщиком и платите по плану, привязанному к строительству, а право переходит к вам по завершении.
Нет. Нерезиденты могут купить недвижимость в Дубае во фрихолд удалённо, без требования иметь визу или проживать в стране. Доверенность позволяет представителю завершить переоформление, если вы не можете присутствовать.
При покупке готового объекта вы обычно вносите задаток 10% на этапе MOU. При финансировании нерезидентам, как правило, нужно 40–50% цены в качестве первоначального взноса из-за более низких лимитов кредита к стоимости.
Нет. Ежегодного налога на недвижимость нет, как нет и налога на арендный доход или прирост капитала для физических лиц. Главный разовый расход — сбор DLD за переоформление ~4%; главный регулярный расход — сервисный сбор.
Покупка на AED 2M и более даёт право на десятилетнюю Golden Visa, продлеваемую, пока вы владеете недвижимостью. Покупки на меньшие суммы могут давать право на более короткие инвесторские визы.
Поделитесь бюджетом, районом и сроками — я отвечу лично в течение нескольких часов и подберу только то, что вам подходит. Без колл-центров и спама.